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杭州一楼盘违规销售!被调查!背后的资本游戏曝光

2019-11-08 09:29:26

日前,一篇题为“一套公寓一分为三出售,三户需要一个共同的房产证,华家池公寓热卖背后的“常规”的文章,杭州市房管局介入调查”成为“城市快车”的头条,将华家池-龚乔项目推向市场前沿,吸引了业界和买家的广泛关注。

随后,格陵兰华家池印刷大厦开发商格陵兰控股和负责销售的中营集团联合发布通知,称“三键”分体式公寓将完全停止销售!我们将无条件退款给已经预约的客户!

事实是这样的:格陵兰华家奇事件表面上是一场营销方法的争议,实际上是背后的高风险资本运营。

根据格林菲尔德的一封信,中营是格林菲尔德的代理人,并收到了预期的付款,这实际上不是一种代理关系。

格林菲尔德与中营签订了独家销售合同。绿地是开发商,中营是第一买家。绿地和中营的关系是买卖关系,而不是代理关系。这一次仲瑛卖出了三套公寓,这实际上是二次出售,也被称为“主房东”。

1“主要房东”

今年年初,杭州股权投资基金管理有限公司(以下简称基金公司)购买了一家房地产开发有限公司(以下简称开发商)华家池商业项目的两栋办公楼2 #和3 #并签署了所谓的3号楼和2号楼的购买协议,即xx项目办公楼x整体购买框架协议。

双方在协议中约定,基金公司将分期向开发商支付房价,同时允许基金公司在开发商售楼处将房屋转让给第三方,但要求基金公司不得以开发商的名义公开该房屋。

(据了解,由于基金公司无力支付定金,开发商收回了第二栋大楼,并由开发商自己的团队将其出售。)

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纵观整个协议,该协议更像是代理形式的承销协议,但不同于普通的代理模式。

首先,开发商不得以自己的名义进行宣传,这就是为什么各种促销案例同时出现。他们成功地避免了现有的开发人员案例名称,并且可以同时链接在一起。

事实上,开发商的名字会出现在许多中介宣传和微信软文本推送中。

其次,开发商已经建立了以基金公司为全额分期付款的支付方式,自然有权拒绝第三方购买者的抵押请求,这也是房屋抵押不正常的原因之一。

第三,开发商否认“三把钥匙”产品,基金公司的相关宣传已经在改造工作结束后交付,由基金公司自行负责。

第三方买家无法获得开发商对相关承诺的支持。在此之前,开发商专门发了一封声明信。

从这个角度来看,开发商、基金公司和第三方买家之间的关系非常明确,基金公司本质上是充当“主房东”。

接下来,我们将讨论基金公司作为直接转售的“主要房东”是否合法。

第二次没有在线签名的销售被怀疑是非法的

律师和朋友说,房地产需要登记,而不是交付。因此,如果基金公司在网上签约后购买公寓进行独家销售,即使是对拍卖行来说,也是一种法律行为,只是说拍卖行的转让对后续买家有逾期或不交付的风险。

事实上,该基金公司拥有的这批房子尚未在网上签约。此时,第二次出售它们并与新买方建立合同关系是非法的,这可被视为处置第三人(开发商)财产的行为。

此外,与第三方买方签署的协议的有效性尚未确定。如果开发商不同意,合同无效。

特殊风险提示:

基金公司与开发商签订合同后,如果基金公司因支付能力不足而违约,开发商有权解除合同收回房屋,并不进行任何房地产登记变更。

此时,开发商自行出售房屋后,房屋将被抵押,导致与基金公司签订协议的购买者一方面无法取回已经支付给基金公司的房价,另一方面又没有空间办理网上签约手续并取得房屋所有权证,他们将面临房款短缺。

基金公司作为一家基金管理公司,拥有的资产很少,全部都是投资者的钱。即使提起诉讼,与基金公司签署合同的买方也可能拿不回这笔钱。

开发商与基金公司签订合同可以理解为建立债权关系。基金公司与第三方买方签订合同也是一种债权关系。但是,从始至终,房子都是以开发商的名义,房地产登记没有变,物权也没有变。在两部分债务的基础上,这是一个明显的陷阱,最终利润仍然是由开发商赚取的。

格陵兰华家池营销事件背后的问题

以上给出了消费者购买此类产品的风险的明确提示。接下来,让我们看看这个蔓延到整个城市的营销事件有什么问题。

这种营销的核心理念是“共有产权”。

基金公司发布了《客户投诉书》,并通过法律规定宣传了共同财产权。

我们不能否认“共同财产权”的合法性。关键在于对“共同财产权”的过度宣传。同时,我们忽略了这种操作方法带来的风险,直接或间接诱导或鼓励购买者购买这种产品。这是一个职业道德问题。

在销售过程中,客户被迫签署由甲方作为基金公司签署的购买协议,并看着客户将资金转入私人账户。没有人会承担未来的风险。

如果管理层因资金链运作不佳或销售不佳而未能如期向甲方支付分期付款,甲方将收回该房屋,并拒绝承认管理层与买方之间的合同,买方将只有两个空口袋!

据了解,此次营销活动的隐蔽性确实非常强。很明显,在宣传方面只有一定的余地,但也存在严重的漏洞:

1.甲方为基金公司。如上所述,在这种情况下,与新买家建立合同关系是非法的。开发商有权否认买家的权利不受保护。

2.根据出资份额确定的共有产权比例并不特定于哪一部分。然而,协议中的认购方式是按照设定的类型认购,这被怀疑是分割房屋出售。

如果销售是基于共同所有权,三个购买方应同时出现在现场并签署相同的协议。

例如,有人问基金公司的销售人员,如果他买了一套,而房子移交时bc套没有卖出,该怎么办。销售直接表明他会找到开发商。

3.收款人是个人支付宝,没有文件证明此人与基金公司之间的明确关系,也没有出具收据或发票。

此外,基金公司是否有权收钱也是一个问题,如果基金公司的整体房屋收购还没有在网上签署,那么管理层和开发商最多只是委托关系,所有涉及的住房资金都应该存入开发商开立的基金监管账户。

4.双方同意在一定期限内签订xx大厦商品房买卖合同。同样,在签订合同时,管理层没有与开发商在线签订合同,签订的合同无效。

此外,新买家只能在交付后在网上签字,所以他们不能申请抵押贷款,这也是贷款无法发放的原因之一。他们只能使用信贷。

幸运的是,杭州市住房保障和房产管理局已经采取措施:相关部门已经密切关注杭州绿化带商业中心3号楼的销售情况,并将开始逐一采访开发企业绿化带控股代理销售公司杭州云方圆软件服务有限公司。

我希望买家能睁大眼睛。投资是有风险的。买房应该小心!

以上文章来自:杭城房地产小学的学生,我要感谢第二班长提供的信息。


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